Журнал для профессионалов аптечного бизнеса

Информация только для медицинских и фармацевтических специалистов

Порядок и чистоту гарантируем

От грамотно составленного договора аренды зависит многое, в том числе и расходы в период до выхода новой аптечной точки на самоокупаемость. Знание некоторых юридических тонкостей позволит минимизировать риски. 


Итак, вы нашли подходящее помещение. Теперь переходите к деталям. Сначала поинтересуйтесь документами, подтверждающими права собственника. Это может быть и доверенность от хозяина, которого представляет другое лицо1. Если же у помещения несколько владельцев, то от каждого должно быть представлено письменное согласие на заключение договора аренды. 

Во всех подробностях

Постарайтесь составить договор  максимально развернуто. Без ошибок и полностью укажите  индивидуальные признаки и характеристики помещения (адрес, этаж, площадь, техническое  состояние, наличие коммуникаций и т. д.). К документам лучше приложить копию технического паспорта. При отсутствии этих данных в договоре он будет считаться незаключенным2.  Обязательно укажите  срок действия соглашения.  Если он меньше года, то государственная регистрация не нужна. Фактическую передачу площади в аренду должен подтверждать акт приема-передачи нежилого помещения. В нем указываются индивидуальные признаки и техническое состояние снимаемой площади на момент передачи.


Обязательно  оговорите условия, порядок и сроки внесения арендной платы. Необходимо  также четко прописать возможность изменения суммы (по соглашению сторон это может быть не чаще 1 раза в год)3. Отдельно расписывается оплата коммунальных платежей.  На практике чаще всего они являются бременем самого арендатора. 

Здесь подкрасить, там поставить

Конечно, вряд ли помещение, которое вам понравилось, соответствует требованиям СЭС и нормативам Роспотребнадзора. Следовательно, предстоит ремонт. Его можно производить только с согласия собственника. Все произведенные неотделимые улучшения (проведенные коммуникации, замена окон, косметический ремонт) будут принадлежать арендодателю, но вы имеете право на финансовую компенсацию.


Отделимые улучшения (новая сантехника, предметы интерьера, кондиционеры и т. д.) будут принадлежать вам. Затраты на ремонт обсуждаются отдельно. Они могут быть разделены с собственником или осуществлены полностью за счет арендатора. Бонусом в таком случае  будут арендные каникулы на несколько месяцев. 


Сначала поинтересуйтесь документами, подтверждающими права собственника


Неотделимые улучшения не стоит путать с перепланировкой, из-за которой меняется конфигурация и площадь помещения. Перепланировка осуществляется с согласия арендодателя и разрешения уполномоченных государственных органов. Необходимо будет составить и утвердить проект, затем получить разрешительную документацию. В целом это потребует гораздо больше времени и вложений.


По мере эксплуатации помещения в документ можно внести измененияПо мере эксплуатации помещения в документ можно внести изменения. Они оформляются в дополнительном соглашении, которое  является неотъемлемой частью документа.

Перед заключением думайте о расторжении

Расписанные условия расставания позволят решить ситуацию в досудебном порядке. Это может быть актуально в случае неисполнения одной из сторон обязательств. В менее принципиальных случаях можно прописать финансовую компенсацию в виде штрафов, пени и т. д. Так, например, при неуплате аренды вовремя арендодатель вправе требовать досрочного внесения оплаты, но не более чем за два срока подряд при условии существенных нарушений договорных сроков платежей4.

Не договорились

Арендодатель может попросить о досрочном расторжении договора через суд после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок5.


По  суду договор может быть расторгнут досрочно в следующих ситуациях:


  • при неуплате аренды более двух раз подряд 
  • в случае ухудшения состояния имущества
  • в случае пользования имущества не по назначению (соответственно условиям договора)


Но и арендатор может потребовать  досрочного расторжения через суд6:

  • если арендодатель препятствует пользованию помещением 
  • если обнаружены недостатки, которые частично или полностью препятствуют его пользованию7
___________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Ст. 608 ГК РФ.
2. Ст. 607 п.
3. ГК РФ. 3. Ст. 614 п. 3 ГК РФ. 
4. Ст. 614 п.
5. ГК РФ. 5. Ст. 619 ГК РФ.
6. Ст. 620 ГК РФ
7. Ст. 612 п. 1 ГК РФ.

Константин Кубарев, адвокат 

Журнал "Российские аптеки" №6, 2017

Вам могут понравиться другие статьи:

  • С прибавлением!
    По закону
    С прибавлением!

    Открытие второй торговой точки… Этот, казалось бы, приятный момент связан для администрации будущей сети со множеством юридических нюансов. Как учесть все детали и обойти подводные камни?

    Подробнее
  • Существует ли регламентированный порядок оказания медицинской помощи посетителям аптеки?
    По закону
    Существует ли регламентированный порядок оказания медицинской помощи посетителям аптеки?

    Подробнее
  • Есть ли возможность продолжить обслуживание посетителей после выхода из строя единственной кассы?
    По закону
    Есть ли возможность продолжить обслуживание посетителей после выхода из строя единственной кассы?

    Подробнее
  • В торговом зале у женщины вытащили кошелек. Подозреваемый, которого она успела заметить, бежит к выходу. Имеет ли право сотрудник ЧОП на месте задержать предполагаемого вора?
    По закону
    В торговом зале у женщины вытащили кошелек. Подозреваемый, которого она успела заметить, бежит к выходу. Имеет ли право сотрудник ЧОП на месте задержать предполагаемого вора?

    Подробнее
  • Компания приняла на работу дисквалифицированное лицо на должность заведующей. Какому виду наказания может быть подвергнута администрация компании?
    По закону
    Компания приняла на работу дисквалифицированное лицо на должность заведующей. Какому виду наказания может быть подвергнута администрация компании?

    Подробнее