Информация только для медицинских и фармацевтических специалистов

Порядок и чистоту гарантируем

От грамотно составленного договора аренды зависит многое, в том числе и расходы в период до выхода новой аптечной точки на самоокупаемость. Знание некоторых юридических тонкостей позволит минимизировать риски. 


Итак, вы нашли подходящее помещение. Теперь переходите к деталям. Сначала поинтересуйтесь документами, подтверждающими права собственника. Это может быть и доверенность от хозяина, которого представляет другое лицо1. Если же у помещения несколько владельцев, то от каждого должно быть представлено письменное согласие на заключение договора аренды. 

Во всех подробностях

Постарайтесь составить договор  максимально развернуто. Без ошибок и полностью укажите  индивидуальные признаки и характеристики помещения (адрес, этаж, площадь, техническое  состояние, наличие коммуникаций и т. д.). К документам лучше приложить копию технического паспорта. При отсутствии этих данных в договоре он будет считаться незаключенным2.  Обязательно укажите  срок действия соглашения.  Если он меньше года, то государственная регистрация не нужна. Фактическую передачу площади в аренду должен подтверждать акт приема-передачи нежилого помещения. В нем указываются индивидуальные признаки и техническое состояние снимаемой площади на момент передачи.


Обязательно  оговорите условия, порядок и сроки внесения арендной платы. Необходимо  также четко прописать возможность изменения суммы (по соглашению сторон это может быть не чаще 1 раза в год)3. Отдельно расписывается оплата коммунальных платежей.  На практике чаще всего они являются бременем самого арендатора. 

Здесь подкрасить, там поставить

Конечно, вряд ли помещение, которое вам понравилось, соответствует требованиям СЭС и нормативам Роспотребнадзора. Следовательно, предстоит ремонт. Его можно производить только с согласия собственника. Все произведенные неотделимые улучшения (проведенные коммуникации, замена окон, косметический ремонт) будут принадлежать арендодателю, но вы имеете право на финансовую компенсацию.


Отделимые улучшения (новая сантехника, предметы интерьера, кондиционеры и т. д.) будут принадлежать вам. Затраты на ремонт обсуждаются отдельно. Они могут быть разделены с собственником или осуществлены полностью за счет арендатора. Бонусом в таком случае  будут арендные каникулы на несколько месяцев. 


Сначала поинтересуйтесь документами, подтверждающими права собственника


Неотделимые улучшения не стоит путать с перепланировкой, из-за которой меняется конфигурация и площадь помещения. Перепланировка осуществляется с согласия арендодателя и разрешения уполномоченных государственных органов. Необходимо будет составить и утвердить проект, затем получить разрешительную документацию. В целом это потребует гораздо больше времени и вложений.


По мере эксплуатации помещения в документ можно внести измененияПо мере эксплуатации помещения в документ можно внести изменения. Они оформляются в дополнительном соглашении, которое  является неотъемлемой частью документа.

Перед заключением думайте о расторжении

Расписанные условия расставания позволят решить ситуацию в досудебном порядке. Это может быть актуально в случае неисполнения одной из сторон обязательств. В менее принципиальных случаях можно прописать финансовую компенсацию в виде штрафов, пени и т. д. Так, например, при неуплате аренды вовремя арендодатель вправе требовать досрочного внесения оплаты, но не более чем за два срока подряд при условии существенных нарушений договорных сроков платежей4.

Не договорились

Арендодатель может попросить о досрочном расторжении договора через суд после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок5.


По  суду договор может быть расторгнут досрочно в следующих ситуациях:


  • при неуплате аренды более двух раз подряд 
  • в случае ухудшения состояния имущества
  • в случае пользования имущества не по назначению (соответственно условиям договора)


Но и арендатор может потребовать  досрочного расторжения через суд6:

  • если арендодатель препятствует пользованию помещением 
  • если обнаружены недостатки, которые частично или полностью препятствуют его пользованию7
___________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Ст. 608 ГК РФ.
2. Ст. 607 п.
3. ГК РФ. 3. Ст. 614 п. 3 ГК РФ. 
4. Ст. 614 п.
5. ГК РФ. 5. Ст. 619 ГК РФ.
6. Ст. 620 ГК РФ
7. Ст. 612 п. 1 ГК РФ.

Константин Кубарев, адвокат 

Журнал "Российские аптеки" №6, 2017

Вам могут понравиться другие статьи:

Рецептурный препарат по назначению врача на листе из отрывного блокнота
По закону
Рецептурный препарат по назначению врача на листе из отрывного блокнота

Врач назначает пациенту рецептурный препарат и посылает его в аптеку с листом из отрывного блокнота вместо рецепта. Можно ли привлечь такого специалиста к ответственности?

Подробнее
Серьезный побочный эффект безрецептурного препарата
По закону
Серьезный побочный эффект безрецептурного препарата

Посетитель сообщает о серьезном побочном эффекте безрецептурного препарата. Какими должны быть действия аптеки в такой ситуации?

Подробнее
Список взаимозаменяемых препаратов для покупателя с рецептом
По закону
Список взаимозаменяемых препаратов для покупателя с рецептом

Должен ли фармспециалист озвучивать покупателю с рецептом, выписанным на МНН, весь список взаимозаменяемых препаратов или это необходимо делать в ответ на просьбу покупателя?

Подробнее
Маркетинговые акции по рецептурным препаратам
По закону
Маркетинговые акции по рецептурным препаратам

Допустимо ли проведение маркетинговых акций (два по цене одного, товар дня) по рецептурным препаратам? 

Подробнее
Что изменилось в трудовом законодательстве
По закону
Что изменилось в трудовом законодательстве

Регулирование трудовых отношений в России переживает масштабную трансформацию.

Подробнее
Контрольная закупка: правила игры для аптек
По закону
Контрольная закупка: правила игры для аптек

На каких основаниях может быть проведена контрольная закупка в аптеке, каковы права и обязанности осуществляющих контрольное мероприятие чиновников и как вести себя фармспециалисту при встрече с ни...

Подробнее
Если вы фармацевт, провизор, первостольник, специалист здравоохранения или медицинский работник наш журнал «Российские аптеки» для вас.