Информация только для медицинских и фармацевтических специалистов

Порядок и чистоту гарантируем

От грамотно составленного договора аренды зависит многое, в том числе и расходы в период до выхода новой аптечной точки на самоокупаемость. Знание некоторых юридических тонкостей позволит минимизировать риски. 


Итак, вы нашли подходящее помещение. Теперь переходите к деталям. Сначала поинтересуйтесь документами, подтверждающими права собственника. Это может быть и доверенность от хозяина, которого представляет другое лицо1. Если же у помещения несколько владельцев, то от каждого должно быть представлено письменное согласие на заключение договора аренды. 

Во всех подробностях

Постарайтесь составить договор  максимально развернуто. Без ошибок и полностью укажите  индивидуальные признаки и характеристики помещения (адрес, этаж, площадь, техническое  состояние, наличие коммуникаций и т. д.). К документам лучше приложить копию технического паспорта. При отсутствии этих данных в договоре он будет считаться незаключенным2.  Обязательно укажите  срок действия соглашения.  Если он меньше года, то государственная регистрация не нужна. Фактическую передачу площади в аренду должен подтверждать акт приема-передачи нежилого помещения. В нем указываются индивидуальные признаки и техническое состояние снимаемой площади на момент передачи.


Обязательно  оговорите условия, порядок и сроки внесения арендной платы. Необходимо  также четко прописать возможность изменения суммы (по соглашению сторон это может быть не чаще 1 раза в год)3. Отдельно расписывается оплата коммунальных платежей.  На практике чаще всего они являются бременем самого арендатора. 

Здесь подкрасить, там поставить

Конечно, вряд ли помещение, которое вам понравилось, соответствует требованиям СЭС и нормативам Роспотребнадзора. Следовательно, предстоит ремонт. Его можно производить только с согласия собственника. Все произведенные неотделимые улучшения (проведенные коммуникации, замена окон, косметический ремонт) будут принадлежать арендодателю, но вы имеете право на финансовую компенсацию.


Отделимые улучшения (новая сантехника, предметы интерьера, кондиционеры и т. д.) будут принадлежать вам. Затраты на ремонт обсуждаются отдельно. Они могут быть разделены с собственником или осуществлены полностью за счет арендатора. Бонусом в таком случае  будут арендные каникулы на несколько месяцев. 


Сначала поинтересуйтесь документами, подтверждающими права собственника


Неотделимые улучшения не стоит путать с перепланировкой, из-за которой меняется конфигурация и площадь помещения. Перепланировка осуществляется с согласия арендодателя и разрешения уполномоченных государственных органов. Необходимо будет составить и утвердить проект, затем получить разрешительную документацию. В целом это потребует гораздо больше времени и вложений.


По мере эксплуатации помещения в документ можно внести измененияПо мере эксплуатации помещения в документ можно внести изменения. Они оформляются в дополнительном соглашении, которое  является неотъемлемой частью документа.

Перед заключением думайте о расторжении

Расписанные условия расставания позволят решить ситуацию в досудебном порядке. Это может быть актуально в случае неисполнения одной из сторон обязательств. В менее принципиальных случаях можно прописать финансовую компенсацию в виде штрафов, пени и т. д. Так, например, при неуплате аренды вовремя арендодатель вправе требовать досрочного внесения оплаты, но не более чем за два срока подряд при условии существенных нарушений договорных сроков платежей4.

Не договорились

Арендодатель может попросить о досрочном расторжении договора через суд после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок5.


По  суду договор может быть расторгнут досрочно в следующих ситуациях:


  • при неуплате аренды более двух раз подряд 
  • в случае ухудшения состояния имущества
  • в случае пользования имущества не по назначению (соответственно условиям договора)


Но и арендатор может потребовать  досрочного расторжения через суд6:

  • если арендодатель препятствует пользованию помещением 
  • если обнаружены недостатки, которые частично или полностью препятствуют его пользованию7
___________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Ст. 608 ГК РФ.
2. Ст. 607 п.
3. ГК РФ. 3. Ст. 614 п. 3 ГК РФ. 
4. Ст. 614 п.
5. ГК РФ. 5. Ст. 619 ГК РФ.
6. Ст. 620 ГК РФ
7. Ст. 612 п. 1 ГК РФ.

Константин Кубарев, адвокат 

Журнал "Российские аптеки" №6, 2017

Вам могут понравиться другие статьи:

Санкции аптеке за продажу рецептурных препаратов через интернет
По закону
Санкции аптеке за продажу рецептурных препаратов через интернет

Какими санкциями может грозить аптеке (аптечной сети) продажа через интернет рецептурных препаратов?

Подробнее
Контрольная закупка в аптеке
По закону
Контрольная закупка в аптеке

В каких случаях в аптеке может быть проведена контрольная закупка?

Подробнее
Сверх нормы
По закону
Сверх нормы

Продолжительность рабочего дня, определенная Трудовым кодексом РФ, составляет 40 часов в неделю. Однако случается, что на работе приходится задерживаться, нередки такие ситуации и в аптека...

Подробнее
Специалист с функциями заведующей аптекой
По закону
Специалист с функциями заведующей аптекой

Может ли в настоящее время специалист со средним фармацевтическим образованием выполнять функции заведующей аптекой?

Подробнее
Разметка в торговом зале
По закону
Разметка в торговом зале

Возможны ли санкции со стороны проверяющих органов если люди это правило постоянно игнорируют?

Подробнее
Порядок действий аптеки, в случае если покупатель сообщает об ухудшении состояния здоровья после приема БАД
По закону
Порядок действий аптеки, в случае если покупатель сообщает об ухудшении состояния здоровья после приема БАД

Каким должен быть порядок действий аптеки, в случае если покупатель сообщает об ухудшении состояния здоровья после приема биологически активной добавки?

Подробнее
Если вы фармацевт, провизор, первостольник, специалист здравоохранения или медицинский работник наш журнал «Российские аптеки» для вас.