От грамотно составленного договора аренды зависит многое, в том числе и расходы в период до выхода новой аптечной точки на самоокупаемость. Знание некоторых юридических тонкостей позволит минимизировать риски. 

Итак, вы нашли подходящее помещение. Теперь переходите к деталям. Сначала поинтересуйтесь документами, подтверждающими права собственника. Это может быть и доверенность от хозяина, которого представляет другое лицо¹. Если же у помещения несколько владельцев, то от каждого должно быть представлено письменное согласие на заключение договора аренды. 

Во всех подробностях

Постарайтесь составить договор  максимально развернуто. Без ошибок и полностью укажите  индивидуальные признаки и характеристики помещения (адрес, этаж, площадь, техническое  состояние, наличие коммуникаций и т. д.). К документам лучше приложить копию технического паспорта. При отсутствии этих данных в договоре он будет считаться незаключенным².  Обязательно укажите  срок действия соглашения.  Если он меньше года, то государственная регистрация не нужна. Фактическую передачу площади в аренду должен подтверждать акт приема-передачи нежилого помещения. В нем указываются индивидуальные признаки и техническое состояние снимаемой площади на момент передачи.

Обязательно  оговорите условия, порядок и сроки внесения арендной платы. Необходимо  также четко прописать возможность изменения суммы (по соглашению сторон это может быть не чаще 1 раза в год)³. Отдельно расписывается оплата коммунальных платежей.  На практике чаще всего они являются бременем самого арендатора. 

Здесь подкрасить, там поставить

Конечно, вряд ли помещение, которое вам понравилось, соответствует требованиям СЭС и нормативам Роспотребнадзора. Следовательно, предстоит ремонт. Его можно производить только с согласия собственника. Все произведенные неотделимые улучшения (проведенные коммуникации, замена окон, косметический ремонт) будут принадлежать арендодателю, но вы имеете право на финансовую компенсацию.

Отделимые улучшения (новая сантехника, предметы интерьера, кондиционеры и т. д.) будут принадлежать вам. Затраты на ремонт обсуждаются отдельно. Они могут быть разделены с собственником или осуществлены полностью за счет арендатора. Бонусом в таком случае  будут арендные каникулы на несколько месяцев. 

Неотделимые улучшения не стоит путать с перепланировкой, из-за которой меняется конфигурация и площадь помещения. Перепланировка осуществляется с согласия арендодателя и разрешения уполномоченных государственных органов. Необходимо будет составить и утвердить проект, затем получить разрешительную документацию. В целом это потребует гораздо больше времени и вложений.

По мере эксплуатации помещения в документ можно внести изменения. Они оформляются в дополнительном соглашении, которое  является неотъемлемой частью документа.

Перед заключением думайте о расторжении

Расписанные условия расставания позволят решить ситуацию в досудебном порядке. Это может быть актуально в случае неисполнения одной из сторон обязательств. В менее принципиальных случаях можно прописать финансовую компенсацию в виде штрафов, пени и т. д. Так, например, при неуплате аренды вовремя арендодатель вправе требовать досрочного внесения оплаты, но не более чем за два срока подряд при условии существенных нарушений договорных сроков платежей⁴.

Не договорились

Арендодатель может попросить о досрочном расторжении договора через суд после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок⁵.

По  суду договор может быть расторгнут досрочно в следующих ситуациях:

• при неуплате аренды более двух раз подряд 
• в случае ухудшения состояния имущества
• в случае пользования имущества не по назначению (соответственно условиям договора)

Но и арендатор может потребовать  досрочного расторжения через суд⁶:

• если арендодатель препятствует пользованию помещением 
• если обнаружены недостатки, которые частично или полностью препятствуют его пользованию⁷. 

___________________________________________________________________________________________________________________________________

1. Ст. 608 ГК РФ.
2. Ст. 607 п.
3. ГК РФ. 3. Ст. 614 п. 3 ГК РФ. 
4. Ст. 614 п.
5. ГК РФ. 5. Ст. 619 ГК РФ.
6. Ст. 620 ГК РФ
7. Ст. 612 п. 1 ГК РФ.

Константин Кубарев, адвокат 

Журнал "Российские аптеки" №6, 2017