Порядок и чистоту гарантируем

От грамотно составленного договора аренды зависит многое, в том числе и расходы в период до выхода новой аптечной точки на самоокупаемость. Знание некоторых юридических тонкостей позволит минимизировать риски.
Итак, вы нашли подходящее помещение. Теперь переходите к деталям. Сначала поинтересуйтесь документами, подтверждающими права собственника. Это может быть и доверенность от хозяина, которого представляет другое лицо1. Если же у помещения несколько владельцев, то от каждого должно быть представлено письменное согласие на заключение договора аренды.
Во всех подробностях
Постарайтесь составить договор максимально развернуто. Без ошибок и полностью укажите индивидуальные признаки и характеристики помещения (адрес, этаж, площадь, техническое состояние, наличие коммуникаций и т. д.). К документам лучше приложить копию технического паспорта. При отсутствии этих данных в договоре он будет считаться незаключенным2. Обязательно укажите срок действия соглашения. Если он меньше года, то государственная регистрация не нужна. Фактическую передачу площади в аренду должен подтверждать акт приема-передачи нежилого помещения. В нем указываются индивидуальные признаки и техническое состояние снимаемой площади на момент передачи.
Обязательно оговорите условия, порядок и сроки внесения арендной платы. Необходимо также четко прописать возможность изменения суммы (по соглашению сторон это может быть не чаще 1 раза в год)3. Отдельно расписывается оплата коммунальных платежей. На практике чаще всего они являются бременем самого арендатора.
Здесь подкрасить, там поставить
Конечно, вряд ли помещение, которое вам понравилось, соответствует требованиям СЭС и нормативам Роспотребнадзора. Следовательно, предстоит ремонт. Его можно производить только с согласия собственника. Все произведенные неотделимые улучшения (проведенные коммуникации, замена окон, косметический ремонт) будут принадлежать арендодателю, но вы имеете право на финансовую компенсацию.
Отделимые улучшения (новая сантехника, предметы интерьера, кондиционеры и т. д.) будут принадлежать вам. Затраты на ремонт обсуждаются отдельно. Они могут быть разделены с собственником или осуществлены полностью за счет арендатора. Бонусом в таком случае будут арендные каникулы на несколько месяцев.
Неотделимые улучшения не стоит путать с перепланировкой, из-за которой меняется конфигурация и площадь помещения. Перепланировка осуществляется с согласия арендодателя и разрешения уполномоченных государственных органов. Необходимо будет составить и утвердить проект, затем получить разрешительную документацию. В целом это потребует гораздо больше времени и вложений.
По мере эксплуатации помещения в документ можно внести изменения. Они оформляются в дополнительном соглашении, которое является неотъемлемой частью документа.
Перед заключением думайте о расторжении
Расписанные условия расставания позволят решить ситуацию в досудебном порядке. Это может быть актуально в случае неисполнения одной из сторон обязательств. В менее принципиальных случаях можно прописать финансовую компенсацию в виде штрафов, пени и т. д. Так, например, при неуплате аренды вовремя арендодатель вправе требовать досрочного внесения оплаты, но не более чем за два срока подряд при условии существенных нарушений договорных сроков платежей4.
Не договорились
Арендодатель может попросить о досрочном расторжении договора через суд после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок5.
По суду договор может быть расторгнут досрочно в следующих ситуациях:
- при неуплате аренды более двух раз подряд
- в случае ухудшения состояния имущества
- в случае пользования имущества не по назначению (соответственно условиям договора)
- если арендодатель препятствует пользованию помещением
- если обнаружены недостатки, которые частично или полностью препятствуют его пользованию7.
1. Ст. 608 ГК РФ.
2. Ст. 607 п.
3. ГК РФ. 3. Ст. 614 п. 3 ГК РФ.
4. Ст. 614 п.
5. ГК РФ. 5. Ст. 619 ГК РФ.
6. Ст. 620 ГК РФ
7. Ст. 612 п. 1 ГК РФ.
Константин Кубарев, адвокат
Журнал "Российские аптеки" №6, 2017
Фото: Shutterstoсk/FOTODOM
Если вы фармацевт, провизор, первостольник, специалист здравоохранения или медицинский работник наш журнал «Российские аптеки» для вас.